Краткое руководство арендатору в период действия COVID-19

Рассмотрим основные положения ФЗ № 98 с учетом постановлений Правительства.

Не имеет смысла говорить о том, насколько сильно ограничительные меры в связи с распространением коронавируса задели собственников и арендаторов недвижимости. И для сохранения бизнеса многим малым и средним предприятиям, индивидуальным предпринимателям прийдется урезать свои расходы и использовать все меры государственной поддержки, направленные на стабилизацию экономической обстановки в стране. Одной из таких мер было принятие следующих законов, призванных урегулировать отношения между арендодателями и арендаторами недвижимого имущества:

  • Федеральный закон № 98 от 1 апреля 2020 года;
  • Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 № 428;
  • Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 № 439;
  • Обзор Верховного суда РФ № 2 от 30 апреля 2020 года

Какие основные льготы предоставлены данными актами арендаторам?

  • Отрочка уплаты арендной платы;
  • Уменьшение арендной платы при невозмоности использовать имущество.

Какие действия нужно предпринять и каким требованиям необходимо соответствовать ?

Шаг № 1. Установите, относитесь ли Вы к арендаторам имеющим право на на отсрочку или уменьшение арендной платы по закону.

Важные аспекты:
Отсрочка:

  1. Касается любых случаев аренды недвижимости, даже если арендатор может использовать объект.
  2. Применяется к договорам, заключенным до введения в регионе режима повышенной готовности или ЧС.
  3. Вы относитесь к организации и ИП, которые работают в отраслях экономики, наиболее пострадавших от коронавируса и принятых в рамках введенных региональными властями режимов повышенной готовности или ЧС ограничений. (См. http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_349344/ ).
  4. Требовать отсрочки можно по аренде как публичной, так и частной недвижимости, как в отношении земли, так и зданий, помещений или иных объектов недвижимости, за исключением жилых помещений.
  5. Требовать отсрочку можно также если вы арендуете часть недвижимого имущества.

Уменьшение арендной платы:

  1. Вы имеете право требовать снижения арендной платы только тогда, вы не можете пользоваться арендованным имущество и когда такая невозможность использования возникла в связи с введением властями режима повышенной готовности или ЧС.

Шаг № 2. Составьте дополнительное соглашение и уведомьте Вашего контрагента.
Важные аспекты:

  • Если арендатор соответствует критериям, то он может обращаться к арендодателям и требовать подписания допсоглашений о предоставлении отсрочки арендной платы.
  • В течение 30 дней со дня обращения арендатора арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение. Дополнительное соглашение начинает действовать с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации независимо от даты его заключения либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к заключению дополнительного соглашения к договору аренды.
  • Если арендатор не внес арендную плату по договору, а арендодатель знал или не мог не знать о том, что арендатор имеет право на предоставление отсрочки, то арендодатель информирует арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки. В отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку.
  • Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.
  • Правительство РФ условия отсрочки установило в Постановлении от 03.04.2020 № 439 (См. http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_349465/c013020aff3ea274c3800a18322dfa3a40144b98/ )

Рекомендации по составлению дополнительного соглашения:

  1. Отсрочка (по сути реструктуризация долга) предоставляется по уплате арендных платежей примерно на 6 месяцев на период до 1 октября 2020. При этом, пока в регионе действует режим повышенной готовности или ЧС, отсрочивается погашение 100% арендной платы, а с момента отмены этих мер и до 1 октября 2020 — отсрочивается погашение 50% исходной арендной платы. Надо в проекте соглашения это прямо и написать, указав на 100% отсрочку с момента подписания и 50% под условием отмены этих мер.
  2. Накопленная за этот период задолженность по арендной плате не списывается, а подлежит погашению равными платежами в период с 1 января 2021 по 1 января 2023 в дополнение к тем платежам, которые надо будет вносить по графику (если договор все еще будет действовать). По логике если договор к этому времени прекратится, все равно надо погасить долг.
  3. Так как мы не знаем сколько будут действовать эти меры, в допсоглашении следует писать не точные суммы, а формулы.
  4. Стороны в допсоглашении могут улучшить положение арендатора (например, не только списать часть платежей, но и предоставить болеет растянутый по времени график погашения реструктурированного долга или дать отсрочку по платежам на период больше 6 месяцев). Но главное, чтобы эти оговоренные условия не были для арендатора хуже тех, которые указаны в данном постановлении
  5. В допсоглашении лучше установить график погашения отсроченного долга с 1 января 2021, но он не может предусматривать ежемесячную уплату накопленного долга в размере большем, чем половина от обычного месячного платежа.


Осторожно, «подводный камень»
Если собственником недвижимого имущества будет доказано, что конкретный арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и его требования являются проявлением заведомо недобросовестного поведения (например, в случае использования им объекта аренды вопреки установленным ограничительным мерам), суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения может отказать арендатору в отсрочке по уплате арендной платы.

  1. Привет! Это комментарий.
    Чтобы начать модерировать, редактировать и удалять комментарии, перейдите на экран «Комментарии» в консоли.
    Аватары авторов комментариев загружаются с сервиса Gravatar.

Комментарии закрыты